Die Zahlen der Oesterreichischen Nationalbank zeigen eine klare Veränderung. Die Nachfrage privater Haushalte nach Wohnbaukrediten steigt seit Anfang 2024 wieder.

Im Jahr 2025 wurden in Österreich neue Wohnbaukredite im Umfang von rund 17 Milliarden Euro vergeben – nach rund 11 Milliarden Euro im Jahr davor. Im März, April und Mai 2026 lag die monatliche Neukreditvergabe bereits jeweils bei mehr als 1,6 Milliarden Euro.

Das bedeutet nicht, dass wir zu den außergewöhnlich günstigen Kreditbedingungen früherer Jahre zurückkehren. Aber Menschen, die den Kauf einer Wohnung aufgeschoben haben, weil eine Finanzierung zu schwierig oder zu teuer geworden war, kommen wieder in den Markt.

Neue Wohnungen können nicht im selben Tempo zurückkommen.

Der Rückgang im Wohnbau war erheblich.

Nach Angaben der Oesterreichischen Nationalbank sind die realen Wohnbauinvestitionen in Österreich zwischen Anfang 2022 und Ende 2025 um rund 20 Prozent gefallen. Der Bau durch gewerbliche Bauträger hat sich seit 2019 ungefähr halbiert.

In Wien sind die Folgen bereits sichtbar. CBRE beziffert die Fertigstellungen im großvolumigen Neubau für 2025 auf rund 8.800 Wohnungen – etwa 20 Prozent weniger als im Jahr davor. Auch für 2026 erwartet CBRE weniger als 10.000 neue Wohnungen und damit weiterhin zu wenig Angebot, um den Markt deutlich zu entlasten.

Eine Wohnung kann man innerhalb weniger Monate finanzieren und kaufen. Ein neues Wohnhaus braucht Jahre: vom Grundstück über Planung, Finanzierung und Bewilligung bis zur Fertigstellung.

Die Wohnungen, die während der schwachen Baujahre gar nicht erst begonnen wurden, fehlen deshalb heute in der Pipeline.

Ich höre häufig die Erwartung, man müsse nur lange genug warten, dann würden Neubauwohnungen deutlich günstiger.

Die tatsächliche Entwicklung in Wien spricht bisher nicht dafür.

Während der Phase stark steigender Zinsen zwischen dem dritten Quartal 2022 und dem zweiten Quartal 2024 sanken die Preise gebrauchter Eigentumswohnungen in Wien laut Oesterreichischer Nationalbank um 9,4 Prozent.

Bei neuen Eigentumswohnungen betrug der Rückgang im selben Zeitraum lediglich 0,1 Prozent.

Seit der ersten Leitzinssenkung im Juni 2024 sind die Preise neuer Wohnungen in Wien wieder gestiegen – bis Ende 2025 um 3,8 Prozent.

Für mich zeigt das einen wichtigen Unterschied: Bei Neubauwohnungen reagieren in einer schwächeren Marktphase häufig zuerst die Verkaufszahlen. Die Preise selbst lassen sich wegen der bereits entstandenen Kosten für Grundstück, Bau und Finanzierung wesentlich weniger nach unten bewegen.

Eine Neubauwohnung entsteht nicht unabhängig von ihren Herstellungskosten.

Grundstück, Bau, Finanzierung, Haustechnik, Energieanforderungen, Materialien und Arbeit bilden gemeinsam die Kostenbasis eines Projekts.

Und diese Kosten sind nicht verschwunden.

Im Juli 2026 lagen die Baukosten im österreichischen Wohnhaus- und Siedlungsbau laut Statistik Austria 5,2 Prozent über dem Niveau des Vorjahres.

Das ist für Käufer relevant, weil ein neues Projekt, das heute oder morgen begonnen wird, nicht mehr auf dem Kostenniveau früherer Jahre kalkuliert werden kann.

Für mich ist deshalb die wichtigere Frage nicht, ob eine einzelne Wohnung im nächsten Quartal vielleicht etwas günstiger angeboten wird.

Die wichtigere Frage lautet: Was wird es in fünf Jahren kosten, eine vergleichbare Neubauwohnung in ähnlicher Wiener Lage und Qualität überhaupt noch zu schaffen?

Wenn wir über Immobilien sprechen, reden wir sehr schnell über Euro pro Quadratmeter.

So wählen wir unser eigenes Zuhause aber nicht aus.

Wir wählen das Stockwerk. Das Licht. Die Ausrichtung. Den Balkon oder die Terrasse. Den Grundriss. Die Straße. Das Viertel.

Zwei Wohnungen mit derselben Fläche können völlig unterschiedliche Wohnungen sein.

Und wenn die Wohnung mit der besten Terrasse verkauft ist, ist sie weg.

Deshalb glaube ich, dass Käufer neben dem Preis auch etwas anderes berücksichtigen sollten: das Risiko, die eigene Auswahl zu verlieren.

Wenn wieder mehr Menschen eine Finanzierung erhalten und gleichzeitig weniger Neubauwohnungen auf dem Markt sind, treffen zwangsläufig mehr Interessenten auf dieselben guten Objekte.

Dann ist vielleicht nicht zuerst der Preis das Problem.

Vielleicht gibt es einfach nicht mehr die Wohnung, die man eigentlich wollte.

Das gewünschte Stockwerk ist verkauft. Die ruhige Ausrichtung ist weg. Die Terrasse ist vergeben. Oder in der gewünschten Lage kommt mehrere Jahre lang überhaupt kein vergleichbares Neubauprojekt mehr.

Für mich ist das einer der wichtigsten Gründe, sich den Markt heute genau anzusehen.

Wien hat wunderbare Altbauwohnungen. Ich verstehe vollkommen, warum Menschen sich in hohe Räume, Flügeltüren und historische Häuser verlieben.

Trotzdem würde ich bei einem Kauf immer eine zweite Frage stellen:

Was muss in dieser Wohnung in den nächsten zwanzig oder dreißig Jahren investiert werden?

Fenster? Elektrik? Heizung? Leitungen? Türen? Bad? Dämmung?

Manchmal ist bereits alles gemacht. Manchmal nicht.

Bei einer gut gebauten Neubauwohnung beginnt man an einem anderen Punkt. Moderne Fenster, Elektrik, Wärmedämmung, Gebäudetechnik und heutige Energiestandards sind bereits Teil der Immobilie.

Natürlich braucht jedes Gebäude irgendwann Wartung. Aber Wartung und grundlegende Sanierung sind nicht dasselbe.

Gerade bei einer Immobilie, die möglicherweise einmal an die eigenen Kinder weitergegeben werden soll, halte ich das für einen wichtigen Wert.

Man sollte im Idealfall eine Wohnung weitergeben können – und nicht gleichzeitig ein grundlegendes Sanierungsprojekt.

Auch für Anleger unterscheiden sich Neubau und älterer Bestand.

Bei Teilen des Wiener Altbaubestands können gesetzliche Mietzinsbegrenzungen zur Anwendung kommen. Welche Regeln tatsächlich gelten, hängt immer von der konkreten Immobilie und dem jeweiligen Mietverhältnis ab.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gelten Mietzinsbegrenzungen. Bei bestimmten nicht geförderten Neubauten oder Wohnungseigentumsobjekten gelten hingegen andere Regeln für die Mietzinsbildung.

Für mich bedeutet das nicht, dass ein Altbau grundsätzlich eine schlechte Investition ist.

Es bedeutet vielmehr, dass man zwei Dinge gemeinsam betrachten sollte: den künftigen Renovierungsbedarf und die langfristigen Möglichkeiten auf der Einnahmenseite.

Ein älteres Objekt kann im Laufe der Jahre mehr Kapital für Modernisierung benötigen, während gleichzeitig – je nach rechtlicher Einordnung – die Flexibilität bei der Mietzinsbildung eingeschränkt sein kann.

Eine moderne Neubauwohnung beginnt mit einem anderen Profil: zeitgemäße Gebäudetechnik, moderne Energiestandards und in den ersten Jahren in der Regel ein deutlich geringerer grundlegender Sanierungsbedarf.

Gleichzeitig bleibt moderner Wohnraum in Wien gefragt. CBRE berichtet, dass die Zahl neu fertiggestellter Wohnungen weiterhin unter dem tatsächlichen Bedarf liegt, insbesondere im Mietsegment. Bei sinkenden Baubewilligungen und steigenden Kosten erwartet CBRE weiteren Druck auf die Spitzenmieten.

Für einen langfristigen Anleger gehören für mich deshalb Kaufpreis, mögliche Miete und künftiger Investitionsbedarf in dieselbe Rechnung.

Wien wächst weiter.

Zu Beginn des Jahres 2026 lebten rund 2,04 Millionen Menschen in der Stadt. Allein im Jahr 2025 kamen netto mehr als 12.000 Einwohner hinzu.

Auch langfristig geht die Stadt Wien von weiterem Wachstum aus. Die aktuelle Bevölkerungsprognose erwartet bis 2055 rund 2,36 Millionen Einwohner – etwa 332.000 mehr als heute.

Natürlich lässt sich aus einer Bevölkerungsprognose nicht der Preis einer einzelnen Wohnung ableiten.

Aber für Immobilien gilt langfristig eine einfache Logik: Eine wachsende Stadt braucht Wohnraum.

Und gute Lagen lassen sich nicht vermehren.

Gerade deshalb halte ich hochwertigen, modernen Wohnraum in Wien langfristig für besonders interessant – sowohl für Eigennutzer als auch für Anleger.

Wenn ich mir den Wiener Wohnungsmarkt heute ansehe, sehe ich mehrere Entwicklungen gleichzeitig.

Die Finanzierung kommt zurück. Wieder mehr Menschen können den Kauf einer Wohnung konkret planen.

Gleichzeitig wurde in den vergangenen Jahren deutlich weniger gebaut. Neubauwohnungen haben selbst während der schwächeren Marktphase preislich kaum nachgegeben, während die Kosten für neue Projekte hoch geblieben sind.

Für mich entsteht daraus ein interessantes Zeitfenster.

Die Nachfrage beginnt sich zu erholen, aber die volle Wirkung der ausgefallenen Baujahre ist im verfügbaren Angebot noch nicht angekommen.

Und heute gibt es etwas, das für Käufer besonders wertvoll ist: Auswahl.

Man kann noch zwischen unterschiedlichen Wohnungen, Stockwerken, Grundrissen, Ausrichtungen und Außenflächen entscheiden.

Genau diese Freiheit könnte mit zunehmender Nachfrage und knapperem Neubauangebot kleiner werden.

Deshalb glaube ich, dass es für Menschen, die ohnehin langfristig eine Wohnung in Wien kaufen möchten, sinnvoll ist, sich jetzt ernsthaft mit dem Markt zu beschäftigen – und nicht nur darauf zu warten, dass irgendwann vielleicht ein noch günstigerer Zeitpunkt kommt.

Bei A. Steiner & Partner betrachten wir Immobilien nicht in Quartalen.

Wir denken in Jahren und, wenn wir unsere Arbeit richtig machen, in Generationen.

Beim Goldenen Tukan in der Schwaigergasse können Sie heute noch zwischen unterschiedlichen Neubauwohnungen wählen und entscheiden, welches Stockwerk, welcher Grundriss, welche Ausrichtung und welcher Außenbereich wirklich zu Ihnen passen.

Und wenn Sie lieber genau sehen möchten, was Sie kaufen, zeigen wir Ihnen gerne auch bereits fertiggestellte Wohnungen aus bestehenden Projekten der Steiner Immobiliengruppe.

Ich finde, man sollte eine Wohnung erleben, bevor man sich entscheidet.

Gehen Sie hinein. Stellen Sie sich ans Fenster. Sehen Sie, wie das Licht in den Raum fällt. Gehen Sie auf die Terrasse. Schauen Sie sich die Materialien an. Gehen Sie eine Runde durch das Viertel.

Und fragen Sie sich danach nicht nur, was diese Wohnung heute kostet.

Fragen Sie sich:

Wird es in fünf Jahren wirklich einfacher – oder günstiger – sein, eine vergleichbare neue Wohnung in dieser Lage zu finden?

Deshalb halte ich gerade jetzt für einen guten Zeitpunkt, sich ernsthaft mit dem Kauf einer Neubauwohnung in Wien zu beschäftigen.

Nicht, weil man irgendeine Wohnung kaufen sollte.

Sondern weil man die richtige Wohnung nicht unbedingt ein zweites Mal angeboten bekommt.